Forældrekøb kan blive dyrere
Forældre som har et forældrekøb i tankerne skal måske snart til at dykke dybere i lommerne efter en ejerlejlighed eller bolig til deres børn.
De nye regler for forældrekøb, der kan blive en realitet fra og med 1. januar 2021, vil gøre det mindre økonomisk attraktivt for forældre at hjælpe deres børn med at finde tag over hovedet.
Til efteråret er der nemlig udsigt til, at et nyt lovforslag vil afskaffe muligheden for brug af virksomhedsordningen, der gør det økonomisk mere attraktivt for at foretage et forældrekøb.
FORÆLDREKØB
Grundlæggende består et forældrekøb af to separate juridiske kontrakter.
Den første kontrakt er købet og salget af en fast ejendom mellem køber og sælger.
Den anden juridiske aftale er en efterfølgende skriftlig lejekontrakt på markedsvilkår mellem forældre og barn.
Formålet med denne juridiske konstruktion er, at forældrene kan give en håndsrækning til deres børn i et stadig stigende boligmarked i studiebyerne, hvor der er rift om SU-venlige boliger – såvel som boliger generelt.
Det skal siges, at betegnelsen ”forældrekøb” kan være misledende. Der er nemlig intet krav om, at det skal være ens forældre, som skal stå bag købet. Faktisk er der intet krav om familierelationer, hvorfor det i samme forstand lige så godt kunne være enhver anden, som kan stå bag købet, og som står som udlejer på lejekontrakten.
Forældrekøb er derfor en betegnelse for køb af en bolig med henblik på at leje den ud. I denne sammenhæng vil vi dog bruge forældre og børn som dækkende eksempel på parterne i konstruktionen.
Når man som forældre udlejer en bolig, betragtes det som udgangspunkt som erhvervsmæssig virksomhed, og man skal betale skat af ”netto”-huslejeindtægten. Dvs. huslejen minus udgifter, der afholdes, såsom ejerudgifter, udgifter til ejerforeningen, ejendomsskat, vedligeholdelse, regnskabsaflæggelse mv.
En af fordelene ved forældrekøb har været den skattemæssige begunstigelse, man som forældre kan påregne. Det er her virksomhedsordningen kommer ind i billedet.
VIRKSOMHEDSORDNINGEN
For indkomst i form af husleje, som stammer fra forældrekøbet, kan man vælge mellem tre forskellige beskatningsmetoder:
- De almindelige skatteregler
- Kapitalafkastordningen
- Virksomhedsordningen
I denne sammenhæng er det værd at bemærke, at beløbet man skal betale skat af er markedslejen. Markedslejen er den leje, man kan kræve efter lejelovgivningens almindelige regler til en ikke nærtstående person.
I tilfælde af at den aftalte husleje er mindre end markedslejen, skal man som forældre stadig betale skat af den aktuelle markedsleje. I samme forbindelse vil forskellen mellem markedslejen og det betalte beløb blive betragtet som en gave, som dit barn skal betale afgift af, hvis det overstiger det årlige højeste beløb for afgiftsfrie gaver mellem forældre og børn.
Da udlejningen ved forældrekøb betragtes som en personligt ejet virksomhed, har man hidtil kunnet benytte sig af den såkaldte virksomhedsordning.
Virksomhedsordningen giver den skattemæssige begunstigelse, at renteudgifter og bidragsudgifter på realkreditlånet kan fradrages direkte i den personlige indkomst. Herved opnår man at betale mindre i AM-bidrag og eventuel topskat. Bliver lovforslaget en realitet, vil forældre kunne forvente, at renterne kun kan fradrages i kapitalindkomsten, hvilket ikke høster samme skattemæssige fordele.
Fradraget i den personlige indkomst op til 56 %, i tilfælde af topskat og AM-bidrag, bliver således effektivt nedsat til fradrag i kapitalindkomst til 25 – 33 % afhængig af ens renteudgifter.
HVAD BETYDER DET FOR DIG SOM FORÆLDER?
Grundlæggende vil en afskaffelse af muligheden for at benytte reglerne i virksomhedsordningen betyde, at det ikke længere vil være lige så økonomisk attraktivt at gennemføre et forældrekøb, da likviditetsoverskuddet ofte reelt set ikke vil være eksisterende. Modsætningsvis vil der ofte være udsigt til tab på ens ”investering” i et forældrekøb.
Dette medfører, at et forældrekøb ikke længere skal ses som enten et investeringsaktiv eller som skatteoptimering, der giver vedvarende skattemæssige fordele. Forældrekøb vil i højere grad være et værktøj til at hjælpe dit barn med at få økonomisk pusterum i hverdagen under sin studietid – eller enhver anden tid.
ALTERNATIV
Et alternativt til forældrekøb vil være at lade barnet selv købe boligen.
Med et anfordringslån til barnet vil man sikre, at barnet vil være i stand til at købe lejligheden og slippe for den ofte relativt høje husleje i sammenligning med de ejerudgifter, som skal betales når man er ejer af fast ejendom i det nuværende rentemarked.
Endvidere vil et overskud, som erhverves ved salg af ejendommen være skattefrit for barnet – under nærmere betingelser. Meget relevant i et stigende boligmarked. Ikke blot med at man sparer en ikke ubetydelig sum hver måned, så vil der ske skatteoptimering ved salg af ejendommen – noget man ikke vil kunne ved et forældrekøb. Hvilken løsning der er bedst egnet til netop jer, vil bero på en konkret vurdering af de behov I har.
Ring 70 90 90 60 og bed om Flemming eller skriv til info@kellerlaw.dk hvis I vil vide mere.