Konflikter når lejer flytter ud?

Vi har haft lidt for mange sager for nylig, hvor udlejere i mangeårige erhvervslejemål har begået fodfejl, der gør, at de selv kommer i fare for at komme til at hænge på regningen for genoprettelse af et mangelfuldt vedligeholdt lejemål, når en lejer er flyttet ud. Derfor udsender vi denne servicebesked.

Du har som udlejer bevisbyrden for, at det ikke er godt nok, hvis lejer afleverer et lejemål i utilfredsstillende stand. Hvad skal der til for at løfte den? Og helst uden en retssag?

Den letteste måde at sikre sig på som udlejer er at kræve, at lejemålet skal afleveres som ”nyistandsat” når lejer flytter ud.

Indfører man en sådan betingelse i lejeaftalen, giver det sig selv, at lejer skal istandsætte hele lejemålet inden udflytning.

Der kan dog være situationer, hvor hverken udlejer eller lejer har en interesse i, at lejemålet skal være nyistandsat. Dette fordi en lejer, der skal aflevere et lejemål som nyistandsat, oftest vil kræve, at lejemålet også er nyistandsat, når lejer flytter ind. Udlejer kan derfor have en interesse i, at lejemålet bare skal afleveres i samme stand, som det blev overtaget af lejer, da lejer flyttede ind.

Aftales det således, at lejer skal aflevere det lejede i samme stand som ved indflytning er der en bestemt forudsætning, der skal gennemføres, for at udlejer sikrer sig bedst muligt.

Udlejer og lejer skal ved lejers indflytning således SAMMEN gennemgå alle lokaler som er en del af lejemålet, OG det skal dokumenteres, hvilken stand lejemålet er i. Dokumentationen sker i form af en indflytningsrapport, hvor det for hvert enkelt rum i lejemålet noteres, hvis det lejede fremstår med mangler, slitage eller andet, som kan være væsentligt. Billeddokumentation er en god idé!

Når lejer flytter ud, gennemgår parterne igen lejemålet sammen og der udarbejdes, ved en lignende gennemgang af lejemålet, en udflytningsrapport.

Ind- og udflytningsrapport sammenholdes, og er der forhold, som afviger, må parterne blive enige om, hvorvidt lejer skal udbedre, eller om udlejer skal gøre dette, og modregne udgiften hertil i det depositum, der er indbetalt af lejer.

Er der mangler ved det lejede, når lejer flytter ud, skal udlejer senest 4 uger efter at lejer er fraflyttet, orientere lejer om, at man vil holde en del af depositum tilbage med det formål at udbedre mangler. Dette fremgår af Erhvervslejelovens §74, skt. 2. Sker denne orientering til lejer for sent, har udlejer forspildt sin mulighed for at gøre sine indsigelser gældende overfor lejer!

Ovenstående kan virke som selvfølgeligheder, men ikke desto mindre bliver vi ofte præsenteret for sager, hvor udlejer ikke har sikret sig i nødvendigt omfang. Har du spørgsmål til en erhvervslejesag kan du tage fat i advokat Jens Birk, som er forfatter på denne artikel. jb@kellerlaw.dk +4570909060