Opsigelse af lejemål – skriftlighedskrav og e-mails

Når du skal opsige et boliglejemål – hvad enten det er som lejer eller udlejer – er der en række regler, som du skal være opmærksom på. Desuden trådte der en ændring af lejeloven i kraft pr. 1. januar 2018, der med tiden også vil gælde for ældre lejekontrakter.

Vi giver her et kort overblik over reglerne.

NYE OG GAMLE REGLER

Hidtil har det været udgangspunktet i lejeloven, at skriftlig digital kommunikation (f.eks. e-mail og SMS) ikke opfyldte krav om skriftlighed, og hvis parterne ønskede at anvende digital kommunikation, skulle de have aftalt det på forhånd.

Dette udgangspunkt er imidlertid blevet vendt om i kraft af en ændring af lejeloven, der trådte i kraft den 1. januar 2018. Efter de nye regler opfylder digitale meddelelser skriftlighedskrav i de fleste tilfælde, men hver af parterne kan dog med en måneds varsel til den første hverdag i en måned kræve, at skriftlig kommunikation ikke sker digitalt, men på papir.

Hvis din lejekontrakt er indgået før den 1. januar 2018, vil du fortsat være underlagt de gamle regler indtil den 1. januar 2019. Er din lejekontrakt derimod indgået efter den 1. januar 2018, vil den være omfattet af de nye regler med det samme.

Nedenfor vil vi beskrive hvad der gælder efter både de nye og gamle regler.

LEJERS OPSIGELSE

Som udgangspunkt gælder der ikke formkrav til din opsigelse som lejer.

Det betyder, at du som hovedregel godt kan opsige dit lejemål pr. e-mail eller SMS eller endda mundtligt. Det kan dog være vanskeligt at bevise en mundtlig opsigelse, og det kan derfor ikke anbefales at benytte sig af denne mulighed.

Dog er der nogle tilfælde, hvor din opsigelse som lejer er underlagt formkrav, og det er på disse punkter, at forskellen på de nye og gamle regler kan have betydning for dig som lejer.

Hvis du har aftalt med din udlejer, at I skal kommunikere skriftligt, kan du efter de gamle regler kun opsige lejemålet pr. e-mail eller SMS, hvis I også har aftalt, at jeres skriftlige kommunikation kan ske digitalt. Hvis lejemålet er underlagt de nye regler og I har aftalt, at kommunikation om lejemålet skal være skriftlig, kan du godt opsige lejemålet pr. e-mail, medmindre udlejer har krævet, at I kommunikerer på papir.

Hvis du har sendt en opsigelse pr. e-mail, som efter disse principper ville være ugyldig, kan den dog blive gyldig, hvis udlejeren har bekræftet opsigelsen. Det betyder også, at du ikke vil kunne tilbagekalde en opsigelse, når udlejeren først har accepteret den, også selvom din opsigelse var ugyldig til at begynde med.

UDLEJERS OPSIGELSE

Hvis du som udlejer skal opsige en lejer, er det altid et krav, at opsigelsen er skriftlig, og det kan hverken efter de nye eller gamle regler aftales, at opsigelse fra udlejer kan ske digitalt.

En opsigelse fra udlejer, der er sendt digitalt, kan derfor ikke være gyldig – den skriftlige opsigelse skal overgives til lejeren som et papirdokument. Vil du som udlejer opsige lejemålet, gør det derfor ingen forskel, om det er underlagt de nye eller gamle regler.

Desuden skal din opsigelse som udlejer oplyse om begrundelsen for opsigelsen, og derudover skal den indeholde en vejledning til lejeren om muligheden for at gøre indsigelse efter lejeloven. Hvis ikke disse krav overholdes, er opsigelsen ugyldig, og der kan i særlige tilfælde også gælde andre formkrav.

Hvis du som udlejer kommer til at angive et forkert opsigelsesvarsel, betyder det ikke, at opsigelsen er ugyldig, men selvsagt vil lejeren fortsat have krav på det fulde opsigelsesvarsel.

Endvidere er det dig, der som udlejer har forsendelsesrisikoen, når du sender en opsigelse. I visse tilfælde har domstolene afgjort, at der ikke var tilstrækkeligt bevis for at en påkravsskrivelse var kommet frem, da udlejeren alene kunne fremvise en indleveringsattest fra posthuset. Som udgangspunkt bør opsigelser derfor sendes med anbefalet brev eller afleveres til lejeren mod samtidig kvittering for modtagelsen.

INDVIKLEDE REGELSÆT

Udover de særlige regler, der gælder for opsigelse, er der en lang række regler om bl.a. skriftlighedskrav, som har stor betydning i forbindelse med fraflytning af lejemålet, og disse regler er også påvirket af lovændringen fra 1. januar 2018. Overholdelse af disse regler kan have betydning for, om udlejer kan kræve at lejer betaler for istandsættelse eller om udlejer skal tilbagebetale det fulde depositum. Disse regler vil vi beskrive nærmere i fremtidige artikler.

Hvis du er i tvivl omkring hvordan du er stillet som lejer eller udlejer i forbindelse med opsigelsen af et boliglejemål, kan du ringe til os på 70 90 90 60 eller skrive til os på info@kellerlaw.dk, så vi kan vurdere dine rettigheder og eventuelt føre dine sag videre.