Skulle det være et sommerhus?

Solen skinner i disse dage og trangen til at tage ”på landet” melder sig hos mange byboere. Ud til det grønne, den rene luft, og duften af frihed. Et afbræk kan jo også være meget sundt.

Og så er der nogen der tænker det et skridt videre. Vi får en del forespørgsler på køb af sommerhus med henblik på udlejning og eget brug. Det er vist sæson.

Kan det betale sig, spørger vores klienter. Hvad er reglerne?

Og lad os tage det overordnet her. Hvad skal man sørge for, hvad skal man passe på, og hvordan kan økonomien være i det.

 

KØBERRÅDGIVNING

Jeg plejer at sige, at hvis man bare vil købe et enkelt sommerhus, og leje det lidt ud, vil man blive gladest for at prioritere at købe det et sted, man selv gerne vil holde ferie. Og at finde et hus, man selv kan lide. Men når det er sagt, og huset er fundet, og man har forhandlet de rigtige vilkår med mægler, er det vigtigt at ”gå bagom det man kan se” og sikre sig, at huset og grunden nu også er så attraktivt, som man tror.

Første juridiske opgave bliver derfor at foretage en gennemgang af ejendommens dokumenter, når begge parter har signeret købsaftalen med et passende advokatforbehold. Når advokaten har gennemgået ejendommen kan der være behov for at fremsætte et advokatforbehold, der derefter vil skulle forhandles på plads med mægleren. Vi plejer altid at være pragmatiske, og få det til at virke, uden at gå op i alle mulige ligegyldige detaljer, men det er jo en smagssag. Vi vil ikke miste en handel på vegne af en kunde for noget, der i erfaringens lys ingen betydning har.

 

UDLEJNINGSMODEL

Når handlen er i hus, bliver næste juridiske opgave udlejningen. Skal man udleje selv eller gennem et bureau?

Kontraktmæssigt er det jo nemmest at bruge et udlejningsbureau. Ellers skal man selv sørge for ikke blot at finde lejere, men ikke mindst også for lejekontrakten og dens signering og indbetaling.

BESKATNING

Skattemæssigt kan man vælge mellem to beskatningsmodeller.

Enten kan man vælge regnskabsmæssigt fradrag, hvor man bliver beskattet af den faktiske avance på udlejningen uden bundfradrag, hvor man i sin lejeindtægt fradrager sine udgifter direkte forbundet med udlejningen, herunder annonceudgifter, og el, vand, varme, og vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer). Man kan ikke fradrage udgifter til vedligeholdelse af ejendommen, men man kan fratrække grundskyld for de uger, man lejer ud, ligesom man ikke skal betale ejendomsværdiskat for de uger.

Ellers kan man vælge bundfradragsmodellen. Udlejer man gennem et udlejningsbureau er der et større bundfradrag, end hvis man udlejer det selv, på betingelse af, at bureauet indberetter lejeindtægten til skat. Forskellen er selvfølgelig foranlediget af, at mange udlejere har glemt at indberette lejeindtægten til skattemyndighederne.

De første 46.100 kr. i 2024-tal, som man indtjener på udlejningen, hvis man bruger et bureau, er skattefrie. Herimod er bundfradraget ved privat udlejning kun 12.700 kr. (2024)

Indtægten fra udlejningen ud over bundgrænsen beskatter man kun 60 % af.

Det vil sige, at har man lejeindtægter (inkl. el, vand og varme) et år på for eksempel 86.100 kr. beskattes man af 60 % af (86.100-46.100) = 24.000 kr., hvis man udlejer gennem bureau. Udlejer man privat uden bureau, beskattes man af 60 % af (86.100-12.700) = 44.040 kr.

Så man sparer skatten af en indtægt på ca. 20.000 kr. ved at udleje gennem et bureau, når man bruger bundfradragsmodellen. Omvendt skal man jo så også betale en stor del af lejeindtægten for bureauets ydelser, herunder for at profilere huset, finde lejere, administrere økonomien og det kontraktmæssige og forsikre udlejningen. Vi anbefaler normalt, at man tager en dialog med et udlejningsbureau, og sammenligner situationen med og uden dettes hjælp.

 

FORSIKRINGER

Det er også vigtigt at forsikringerne er på plads. Ikke kun på huset men også på indbo og løsøre af nogen værdi. Her må man enten tale med bureauet eller med en forsikringsmægler/et forsikringsselskab, hvis man udlejer selv.

 

BEDSTE LØSNING?

Hvad den samlede økonomi er i at købe og leje ud afhænger naturligvis af mange faktorer og er en konkret vurdering. Hvor nemt er det at leje huset ud, hvilket lejeniveau muliggør området og husets stand, størrelse og egenart, hvor meget vil man bruge det selv, og dermed hvor mange uger vil man stille det til rådighed. Og også ejerudgiften. Hvor meget skal det koste at købe, finansiere, og drifte hus og have, herunder med ejendomsskat, renovation, og forsikringer.

Hvis du er interesseret i et sommerhus og ønsker sparring om en model for køb og udlejning, inden du køber, står vi til rådighed. Skriv til Flemming på fkh@kellerlaw.dk eller ring på 70909060. Så vil en af os med glæde hjælpe.