EJENDOMSINVESTERING

Ejendomsinvestering – Keller Advokatfirma er din partner hele vejen: Fra gennemgang af ejendoms-købet, over første udlejning til løbende drift, og evt. salg.

Ønsker du at købe din første ejendom til udlejning? Hos Keller Advokatfirma kan vi hjælpe med rådgivning om købet, udlejningen, og et senere salg.

Køb

Som køber af en udlejningsejendom bør du overveje transaktionsstruktur og fastlægge mål for pris, tid og handlens vilkår. Gennemfør derefter en fokuseret gennemgang af ejendommens dokumenter, hvor du får adgang til f.eks. tingbog og hæftelser, BBR, lejelister og -kontrakter, regnskaber, vedligeholdelsesplaner og konti, energimærke, forsikringer samt evt. offentlige påbud. Det er også i denne gennemgang, at en advokat kan være dig behjælpelig. Det er vigtigt at du får afklaret de lejeretlige forhold, herunder reguleringsregime, lejefastsættelse og regulering, forbedringsforhøjelser, vedligeholdelseskonti, flyttesager og verserende nævns- eller retssager.

Hvis du vil købe en hel udlejningsejendom med flere lejligheder, så kan salget blive underlagt en tilbudspligt. Tilbudspligten gælder blandt andet, hvor en ejendom udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst seks beboelseslejligheder. Reglerne finder også på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder, og erhvervslejemål. Derfor skal du også være opmærksom på, at inden en udlejningsejendom med mere end disse antal enheder overdrages, skal den tilbydes lejerne samlet til overtagelse på andelsbasis på samme vilkår som tredjemand kan opnå. Tilbudspligten gælder ved salg, gave, fusion, spaltning og mageskifte samt ved overdragelse af aktier/anparter i ejendomsselskaber – men kun når en erhverver opnår stemmemajoritet i selskabet. Successive overdragelser er også omfattet.

Udlejning

Overvejer du at udleje ejendomme, eller har du allerede investeret i din første udlejningsejendom, er der en række forhold, du bør have styr på. Start med at anvende en korrekt lejekontrakt og få alle vilkår på skrift; en lejeaftale skal udformes skriftligt, hvis en af parterne kræver det, og brugen af standardformularen sikrer, at lovens fremhævelses- og autorisationskrav er opfyldt.

Drift

Hvis du udlejer to eller flere boliger, er indflytningssyn obligatorisk; det skal afholdes tæt på overtagelsen, og indflytningsrapporten skal udleveres på synet eller sendes senest to uger efter, ellers bortfalder udlejers krav for slid og ælde ved fraflytning. Tilsvarende gælder ved fraflytning, hvor udlejere med to eller flere boliger skal afholde fraflytningssyn senest to uger efter kendskab til fraflytning, indkalde skriftligt med en uges varsel og udlevere eller sende rapporten rettidigt – i modsat fald bortfalder istandsættelseskrav efter loven, og de absolutte reklamationsfrister betyder, at overskrides fristerne, kan krav ikke gøres gældende eller modregnes i depositum.

Ved lejefastsættelse efter en gennemgribende forbedring må lejen højst svare til det lejedes værdi; forbedringerne skal være gennemført inden for to år og medføre en væsentlig værdiforøgelse, og her er fyldestgørende dokumentation afgørende. Lejen kan derudover indeksreguleres én gang årligt efter nettoprisindekset, når dette er aftalt. Denne regulering sker ved udlejers meddelelse, og kan ikke opkræves med tilbagevirkende kraft.

Ud over indeksregulering kan udlejer – når lovens betingelser er opfyldt – kræve en særskilt regulering som følge af stigninger i rimelige og nødvendige udgifter. Ved iværksættelse af arbejder skal udlejer varsle seks uger, hvis arbejderne ikke er til væsentlig ulempe, og tre måneder for øvrige arbejder, mens uopsættelige reparationer kan udføres uden varsel; udlejer skal samtidig have adgang til lejemålet, når forholdene kræver det. Endelig behandles tvister om ind- og fraflytning, leje og forbedringer ofte i huslejenævnene, og det er derfor vigtigt med systematisk dokumentation i form af synsrapporter, fotos, energimærke og udgiftsbilag, da bevisbyrden ofte påhviler udlejeren.

Salg

Ved salg af en udlejningsejendom bør du tidligt fastlægge din struktur for transaktionen (herunder pris, hastighed og vilkår), og samtidig forberede de nødvendige dokumenter herunder tingbogsoplysninger, BBR, lejelister og -kontrakter, regnskaber, drifts- og vedligeholdelsesplaner, energimærke, forsikringer, offentlige påbud samt oplysninger om igangværende sager med lejere. Dokumentér den tekniske stand, eventuelt ved eftersyn, og kortlæg både vedligeholdelsesefterslæb og planlagte investeringer, da disse forhold påvirker pris og garantier. Herefter skal risici afbalanceres gennem garantier, ansvarsbegrænsninger m.m. Det skal overvejes, hvordan de driftsmæssige forhold håndteres, f.eks. gennem planlagte overdragelser af service- og leverandøraftaler, personale, nøgler, adgang, samt korrekt underretning af lejerne.

I salgssituationen kan du igen blive berørt af tilbudspligten. Det skal da sikres, at der er en betingelse i købsaftalen om, at tilbudspligten skal opfyldes. Herefter skal der forberedes tilbudspakke til lejerne, som blandt andet skal indeholde; identisk pris, kontant udbetaling og øvrige vilkår, kopi af købsaftalen og de “sædvanlige oplysninger” (tingbog, lejeaftaler, regnskaber, vedligeholdelsesplan mv.). Fristen for lejernes accept er mindst 10 uger. Fristen løber først fra det tidspunkt, hvor alle relevante oplysninger er modtaget af samtlige lejere.

Overordnet

Udlejning kan være en god forretning, men små fejl kan få store konsekvenser. Som advokater sikrer vi, at udlejningen gennemføres korrekt – så du minimerer risiko og maksimerer afkast.

Hvordan Keller Advokatfirma kan hjælpe dig:

• Vi kan hjælpe dig med købet af ejendommen, herunder gennemgå ejendommens dokumenter inden du køber
• Vi kan stifte dit udlejningsselskab og rådgive dig om hvilken selskabsform, du skal vælge, og hvordan du skal kapitalisere det
• Vi kan udarbejde lejekontrakter, reguleringsklausuler og særlige vilkår
• Vi kan rådgive om indeksregulering, udgiftsstigninger og gennemgribende forbedringer
• Vi kan hjælpe dig med overholdelse af frister ved f.eks. ind- og fraflytning, korrekt varsling ved arbejder og lovlig lejefastsættelse
• Skulle tvister opstå kan vi hjælpe ved håndtering af huslejenævnssager og evt. retssagsførelse
• Skal din udlejningsejendom sælges kan vi være din rådgiver i denne proces

Tag risiko ud af din udlejning ved hjælp af en advokat, der kender reglerne og forstår markedet.

Kontakt os for en uforpligtende drøftelse – og få en skræddersyet plan til din ejendom.